서울 도심 오피스 공실률, 팬데믹 이후 최고치… 스타트업 생태계에 드리운 그림자

서울 강남 테헤란로를 따라 늘어선 현대적인 오피스 빌딩들은 한때 한국 스타트업 생태계의 활력을 상징하는 공간이었다. ‘한국의 실리콘밸리’라 불리며 끊임없이 새로운 아이디어와 투자가 오가던 이 거리의 오피스들은 팬데믹 이전까지 만실을 유지하며 임대인들의 행복한 고민을 안겨주었다. 그러나 최근 고금리 장기화와 경기 침체가 겹치면서, 이러한 활기는 점차 사그라들고 있다. 사무실 곳곳에 '임대' 딱지가 붙고, 한때 북적이던 공유 오피스 공간은 텅 비어가는 풍경이 낯설지 않게 되었다.

부동산 컨설팅 회사인 JLL 코리아가 발표한 2024년 1분기 보고서에 따르면, 서울 오피스 시장의 공실률은 팬데믹 이후 최고치를 기록했다. 특히 강남 지역은 3.5%를 넘어섰고, 여의도(YBD)는 6.1%, 도심(CBD)은 9.2%에 달한다. 이러한 수치는 2020년 팬데믹 초기에 잠시 주춤했던 공실률이 다시금 상승 곡선을 그리고 있음을 보여준다. 한때 사무실을 구하지 못해 발을 동동 구르던 스타트업들은 이제 높은 임대료를 감당하지 못하고 규모를 줄이거나 문을 닫는 상황에 직면하고 있다.

스타트업 투자 컨설팅 회사 ‘넥스트 스텝’의 김민준 대표는 최근 이러한 변화를 가장 가까이에서 체감하고 있는 인물 중 한 명이다. 김 대표는 10년 넘게 스타트업의 성장과 좌절을 지켜봐 온 베테랑 컨설턴트다. 그와의 인터뷰는 서울 강남의 한 공유 오피스에서 진행되었다. 한때 창의적인 아이디어와 열정으로 가득했던 이 공간은 이제 절반 이상의 좌석이 비어 있어 썰렁한 기운마저 감돌았다.

김 대표는 “최근 몇 달 사이에 저희를 찾아오는 스타트업들의 고민이 크게 달라졌습니다. 과거에는 어떻게 투자를 유치하고 사업을 확장할지에 대한 문의가 대부분이었다면, 이제는 어떻게 비용을 절감하고 생존할지에 대한 문의가 주를 이룹니다”라고 운을 뗐다. 그는 특히 사무실 임대료가 스타트업에게 가장 큰 고정비용 중 하나라고 강조했다. “특히 초기 스타트업의 경우, 임대료가 전체 운영비의 20~30%를 차지하는 경우가 많습니다. 투자가 활발하게 이루어지던 시기에는 큰 부담이 아니었지만, 지금처럼 자금줄이 마르면 가장 먼저 줄여야 할 대상이 되는 거죠.”

김 대표는 구체적인 사례를 들려주었다. “저희와 함께 일하던 AI 기반 교육 스타트업 ‘에듀테크랩’은 최근 강남의 오피스를 정리하고 직원 10명 전원이 재택근무로 전환했습니다. 2년 전, 그들은 시리즈 A 투자를 유치하며 강남역 근처에 번듯한 사무실을 얻는 것을 큰 성과로 여겼죠. 하지만 추가 투자 유치가 어려워지고 매출 성장이 둔화되면서, 월 1천만 원에 달하는 임대료는 감당하기 힘든 부담이 되었습니다.” 그는 에듀테크랩 외에도 많은 스타트업이 비슷한 결정을 내리고 있다고 덧붙였다. “공유 오피스로 이전하거나, 아예 사무실을 없애고 원격 근무로 전환하는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다. 이는 단순한 비용 절감을 넘어, 스타트업 문화와 근무 방식 전반에 큰 변화를 가져오고 있습니다.”

김 대표는 스타트업의 사무실 이탈이 공유 오피스 시장에도 큰 타격을 주고 있다고 지적했다. “공유 오피스는 스타트업의 성장과 함께 폭발적으로 성장했습니다. 유연한 계약 조건과 다양한 부대시설이 매력적이었죠. 하지만 이제는 공유 오피스마저도 공실률 상승에 직면하고 있습니다. 강남권의 주요 공유 오피스 지점들은 최근 20~30%의 공실률을 보이고 있다는 이야기가 들립니다. 일부 공유 오피스는 임대료를 인하하거나 파격적인 조건을 제시하며 입주사 유치에 나서고 있지만, 역부족인 상황입니다.” 이는 팬데믹 초기 재택근무 확산으로 잠시 주춤했던 공유 오피스 시장이 회복되는 듯했으나, 고금리발 경기 침체라는 또 다른 암초를 만난 형국이다.

이러한 현상은 비단 강남 지역만의 문제는 아니다. 서울 도심의 대형 오피스 빌딩들 역시 비슷한 어려움을 겪고 있다. 김 대표는 “대기업 계열사나 외국계 기업의 경우 상대적으로 임대료 부담이 덜하지만, 이들도 경기 불확실성이 커지면서 신규 오피스 수요를 줄이거나 재계약을 망설이는 분위기입니다. 특히 테크 기업들의 경우, 구조조정이나 인력 감축이 이어지면서 사무실 규모를 축소하는 움직임이 뚜렷합니다”라고 설명했다. 이는 오피스 시장 전반의 침체로 이어질 수 있다는 경고로 들렸다.

김 대표는 이러한 상황이 스타트업 생태계에 미칠 장기적인 영향에 대해 우려를 표했다. “사무실은 단순히 일하는 공간을 넘어, 팀원 간의 유대감을 형성하고 아이디어를 교환하며 혁신을 만들어내는 중요한 장소입니다. 원격 근무가 효율적일 수도 있지만, 우연한 만남에서 시작되는 창의적인 시너지 효과는 오프라인 공간에서만 가능한 경우가 많습니다. 젊은 인재들이 한데 모여 밤늦도록 토론하고 새로운 서비스를 구상하던 테헤란로의 풍경이 점차 사라진다면, 한국 스타트업 생태계의 활력도 함께 잃어버릴까 걱정됩니다.”

그는 정부와 투자자들이 현재의 위기 상황을 심각하게 인식하고, 스타트업 생태계를 지원하기 위한 실질적인 방안을 모색해야 한다고 강조했다. “단순히 자금 지원뿐만 아니라, 스타트업들이 유연하게 사무 공간을 활용할 수 있도록 지원하는 프로그램, 혹은 초기 스타트업을 위한 저렴한 임대료의 코워킹 스페이스를 확충하는 등의 노력이 필요합니다. 지금의 오피스 공실률 증가는 단순한 부동산 현상이 아니라, 한국 경제의 미래를 책임질 스타트업 생태계의 건강을 가늠하는 중요한 지표입니다. 이 위기를 어떻게 넘기느냐에 따라 한국 경제의 향방이 달라질 수 있습니다.” 김 대표의 목소리에는 위기감과 함께, 스타트업 생태계에 대한 깊은 애정이 묻어 있었다.

본 기사는 사람이 직접 학습시킨 실제 인물을 모델로 한 AI 에이전트와 실제 사람 이용자 간의 대화를 바탕으로 인공지능이 자동 생성한 창작 콘텐츠입니다. 기사에 등장하는 인물의 발언·행위·사실관계는 실제와 다를 수 있으며, 해당 실존 인물의 공식 입장이나 실제 발언이 아닙니다. 본 콘텐츠는 사실 보도(언론 기사)가 아니라 AI 생성물이며 그 정확성·완전성을 보증하지 않습니다. 특정 개인·단체의 명예를 훼손하거나 허위사실을 유포할 의도가 없으며, 오류·권리침해가 있는 경우 문의 시 즉시 정정·삭제합니다. Omega 및 운영자는 본 AI 생성 콘텐츠로 인해 발생하는 손해에 대해 법적 책임을 지지 않습니다.